et vildt financial move

[Morten K]

Hey, Hvis man har en friværdi på 300.000 i en lejlighed man stortset lige har købt, ville det så ikke være en ide, at bruge de 300.000 til indskud i en anden lejlighed samtidig med man udlejer den første lejlighed? /Morten

[Guest Trine]

Jo super smart.. mærkeligt ikke flere mennesker gør det???!!! 1) kræver der ikke er bopælspligt for bostadsretshaveren for den første lejlighed. 2) kræver banken vil låne dig penge til 2 lejlighed. Kan blive lidt svært når indtægten på lejlighed 1 er skattepligtigt og du samtidig skal betale af på de gamle lån. Det er et par læresætninger jeg vil videreformidle for dig...Dem har jeg lært meget af, og bruger dem hyppigt når ting bliver for indviklede til umiddelbart at kunne gennemskue.. 1. Hvis fidusen var så fantastisk, så var der nok nogen der havde fundet på den før dig.... DAKOLOS teorem (De Andre Kan Også Læse og Skrive) 2. There are no such thing as a free lunch. (Lad dig ikke forblænde af fikse ideer, penge vokser ikke på træerne...)

[Morten K]

1) det vil sige brf'en skal sige god for at jeg må udleje den. Det er naturligvis intet problem. 2) Hvis banken gerne vil låne mig penge i min friværdi, kan jeg vel for så vidt bruge dem som jeg vil, inklusiv indskud i en anden lejlighed? Især hvis begge lån bliver hos dem, må de da være glade? Til læresætningerne: 1a) Det er jeg nu også rimelig sikker på at der er andre der gør. De snakker da tit i nyhederne om hr og fru spegepølse som er belånt til deres friværdis skorsten :-) 1b) Jeg kan ikke på latin, men en ide behøver ikke være unik for at være god (du bor i Sverige, you should know this) 2) Tak for oversættelsen først og fremmest, men det er nu ikke hvad min pyramidespils guru siger...

[Guest Trine]

Jamen, så held og lykke med dit økomiske eventyr, jeg kan se du har meget mere styr på det end jeg. Hvorfor spørger du egentlig efter råd overhovedet??

[bananas]

Umiddelbart vil jeg sige at det kan gå dobbelt så galt hvis markedet falder. Selvfølgelig bliver det også væsentligt sjovere hvis markedet stiger og man er "investeret" dobbelt - men på grund af skat osv. bliver det ikke nødvendigvis dobbelt så sjovt. Jeg er ikke klar over hvordan reglerne i Sverige er for at udleje boliger og tjene penge på det. I Danmark er det stort set umuligt på grund af reglerne omkring maksimal husleje, som er urealistisk lave. Og skattereglerne omkring udlejning er nok også noget man skal se på - hvor meget får man fx lov at beholde af en evt. gevinst? Hvis du absolut er helt skråsikker på at markedet vil stige og absolut vil spekulere var det så ikke en idé at finde en bostadsrätt i et projektbyggeri. I en sådan skal man bare lægge et mindre garantibeløb ved aftalens indgåelse og først det fulde aftalte beløb, når den er bygget færdig.

[Morten K]

Jamen' date=' så held og lykke med dit økomiske eventyr, jeg kan se du har meget mere styr på det end jeg. Hvorfor spørger du egentlig efter råd overhovedet??[/quote'] Haha please don't take offense, det var virkelig ikke ment som en fornærmelse af din viden Nej jeg har ikke specielt meget styr på det, men jeg ved dog at "fidusen" som du kalder den, ikke er fuldstændig ude i hampen, som du ellers gav udtryk for. Jeg poster for at få input som Bananas kommentar, virkelig ikke for andet.

[Morten K]

anyway bananas, pisse god ide den der med færdigbyggeri'erne, de boomer jo i øjeblikket og koster ikke det store indskud. Det tror jeg at jeg vil kigge lidt nærmere på.

[Guest Trine]

No offence taken, jeg mener der er jo ingen fidus i at købe 2 ejendomme. Min pointe er blot at du ikke kan forvente din BRF godkender til udlejning når du i princippet flytter permanent, samt at har du ingen penge, men skal låne til det hele (bortset fra din friværdi), så tror jeg ikke på din bankrådgiver vil kaste sig ud i spekulative låneforretninger.. Det er en afvejning af risikoen for du går på røven og ikke kan betale begge lån. Det er en tabsrisiko de skal opveje mod den renteindtjening de har på dig.

[Morten K]

Ja regner nu også med at så snart min bankmand hører hvad vil jeg låne pengene til skyder han den ned, meen det er et forsøg værd at spørge ham syns jeg, om ikke andet så bare for at høre ham snakke ;)

[bananas]

Det her var heller ikke for at opfordre til spekulation/økonomisk russisk roulette at jeg skrev - det var bare for at forklare hvordan man kunne gøre det:eek: P.t falder ejendomsmarkedet på den danske side, og hvis det fortsætter kan det sætte en bremse på det skånske marked også. Tilstrømningen af danskere vil blive mindre, fordi besparelsen ved at flytte over bliver mindre. Derudover vil et faldende dansk ejendomsmarked sætte en bremse på den danske økonomi, som er meget forbrugsdrevet. Bremses den danske økonomi vil antallet af arbejdsløse Skåninge som for job på den danske side falde, hvilket fjerner deres muligheder for at købe bolig.

[Mohlin]

Det har diskuterats innan, det här och vissa saker har alltid påpekats. 1. Det är inte särskilt svårt att få en hyreslägenhet i Sverige, därför är det nog ganska svårt att få tag i någon som vill hyra en bostadsrätt. 2. Det är fortfarande dig lägenhet, och därmed är du skyldig att stå för löpande underhåll. Har du pengar över om tex kyl och frys går sönder och det skal köpas nya? 3. Vad händer om hysresgästen inte betaler hyran? Om de fördärvar lägenheten? Om de plötsligt försvinner? Hur fort går det att få tag i nya? 4. Hur mycket i hyra kan du ta? Om hyresgästen ska betala ditt lån och din avgift per månad OCH - förmodar jag - det ska bli en liten vinst till dig så att du kan finansiera din andra lägenhet, så tror jag inte att någon är intresserad, se pkt 1. Det är som moerke säger, om det nu var så smart, och enkelt, så skulle fler göra det.

[Morten K]

"Det är som moerke säger, om det nu var så smart, och enkelt, så skulle fler göra det." Det var præcist hvad min morfar sagde dengang jeg snakkede om at flytte til sverige ;)

[Guest jxhab]

"Det är som moerke säger, om det nu var så smart, och enkelt, så skulle fler göra det." Det var præcist hvad min morfar sagde dengang jeg snakkede om at flytte til sverige ;)

Jo jo, men nu har du jo efterspurgt om råd på noget og flere siger det samme, det betyder jo ikke du skal følge det, men måske er der noget om snakken ? Ellers synes jeg du skal gøre det, så kan du jo skrive kommentere tråeden om et år eller to og så kan vi jo se om det var en god forretning eller ej..

[Mohlin]

Men det ÄR ju många som flyttar till Sverige...så?

[bananas]

"Det är som moerke säger, om det nu var så smart, och enkelt, så skulle fler göra det." Det var præcist hvad min morfar sagde dengang jeg snakkede om at flytte til sverige ;)

Der er jo en stor forskel. Hvis man vælger at flytte til Sverige kan man jo kun gøre det een gang. Hvis man ser en god finansiel fidus kan man udnytte den hensynsløst rigtigt mange gange indtil den ikke er der mere. Hvis man skal til at være udlejer ender man jo nemt med at konkurrere med de professionelle udlejere eller endnu værre - statsstøttede halvoffentlige boligsselskaber, som med vilje taber penge. Jeg tror at jeg bedst kan forklare det med et citat fra Michael Møller som er professor inde på Handelshøjskolen. "Det er uforståeligt at så mange mennesker uden tøven er parat til at stille op mod de skrappe drenge ude på finansmarkederne, mens de samme personer aldrig ved deres fulde fem kunne finde på at stille op mod Brian Nielsen i boksning".

[Morten K]

Men det ÄR ju många som flyttar till Sverige...så?

Men er der da ikke også mange der investerer med deres friværdi?

[Mohlin]

Inte vad jag vet. Jo - många använder det till sig själva, en ny bil, eller sommarhus eller en resa eller whatever, men det är skillnad mot att skaffa sig hyresgäster. Men prova du, och berätta hur det går.

[Guest Trine]

Pas, jeg kender ikke nogen der udlejer for at få dobbelt eksponering på boligmarkedet. * Jeg kender folk der har set sig tvunget til at udleje fordi de ikke har kunnet få solgt en bolig, og allerede har købt en ny. *Jeg kender folk med KASSEN der har købt hele etage ejendomme for at kunne udleje.. Men det har primært været med oprettelsen af en selskab udelukkende til udlejning og vedligeholdelse.

[Guest jxhab]

Pas, jeg kender ikke nogen der udlejer for at få dobbelt eksponering på boligmarkedet. * Jeg kender folk der har set sig tvunget til at udleje fordi de ikke har kunnet få solgt en bolig, og allerede har købt en ny. *Jeg kender folk med KASSEN der har købt hele etage ejendomme for at kunne udleje.. Men det har primært været med oprettelsen af en selskab udelukkende til udlejning og vedligeholdelse.

præcis.. Jeg tror ikke man kan spekulere ret meget i enkelte lejligheder, dem jeg kender ejer også ejendomme eller bygger ejendomme for så at sælge dem eller leje dem ud.. tror der er for meget risiko forbundet med en enkelt lejlighed.. men jeg synes du skulle prøve og så må du jo vende tilbage til os om hvordan det går, for personligt har jeg ingen erfaring med at bruge friværdien til køb af en lejlighed..

[Morten K]

Det er helt givet at sådant et nummer kræver for det første is i maven (hvis nu ejendomspriserne ikke stiger, man ikke kan finde lejere, lejerene betaler ikke etc). Til ovennævnte kræver derudover en god kassebeholdning idet man let kan gå på røven, hvis de 2 lejligheder i realiteten er de eneste aktiver man har. Hvis man ikke har "kassen", er det at sætte det hele på et bræt og det er som nævnt ikke noget særlig mange bankfolk er synderligt begejstrede for. Det er nu stadig noget jeg meget gerne ville sætte i gang, fordi jeg tror at priserne stiger så meget at jeg i praksis ikke behøver at udleje lejlighed (dvs stigningen vil være meget højere end bostadsafgift+lån rente), dette har da også været tilfældet indtil nu (jeg har 300.000 i friværdi og kun betalt 54.000 på bostadsafgift samt renter i den tid jeg har ejet lejligheden). Jeg tvivler dog stærkt på at jeg kan finde en bank, der deler min risikovillighed idet, som nævnt tidligere, priserne KAN falde og hvis de gør, vil et sådant arrangement falde helt til jorden og jeg ville ende som ham her: Men! Det kan dog være jeg forsøger med en mindrere lejlighed, hvis min bankmand siger god for det. Og in that case skal I nok få at vide hvordan det går. Tak for alle inputs! /Morten

[Guest jxhab]

Det er helt givet at sådant et nummer kræver for det første is i maven (hvis nu ejendomspriserne ikke stiger, man ikke kan finde lejere, lejerene betaler ikke etc). Til ovennævnte kræver derudover en god kassebeholdning idet man let kan gå på røven, hvis de 2 lejligheder i realiteten er de eneste aktiver man har. Hvis man ikke har "kassen", er det at sætte det hele på et bræt og det er som nævnt ikke noget særlig mange bankfolk er synderligt begejstrede for. Det er nu stadig noget jeg meget gerne ville sætte i gang, fordi jeg tror at priserne stiger så meget at jeg i praksis ikke behøver at udleje lejlighed (dvs stigningen vil være meget højere end bostadsafgift+lån rente), dette har da også været tilfældet indtil nu (jeg har 300.000 i friværdi og kun betalt 54.000 på bostadsafgift samt renter i den tid jeg har ejet lejligheden). Jeg tvivler dog stærkt på at jeg kan finde en bank, der deler min risikovillighed idet, som nævnt tidligere, priserne KAN falde og hvis de gør, vil et sådant arrangement falde helt til jorden og jeg ville ende som ham her: Men! Det kan dog være jeg forsøger med en mindrere lejlighed, hvis min bankmand siger god for det. Og in that case skal I nok få at vide hvordan det går. Tak for alle inputs! /Morten

Det var så lidt, held og lykke med investeringen! =)

[MC Manden]

Nu kender jeg faktisk en person der har lavet lige præcist dette stunt. Og, det gik fint. Personligt ville jeg aldrig gøre det, og det afhænger også af at man kan udleje lejligheden osv. (det er vist allerede belyst). Men, det kan altså lade sig gøre, dog ville jeg aldrig anfale nogle at bruge friværdien på det cirkus.

[Mohlin]

...fordi jeg tror at priserne stiger så meget at jeg i praksis ikke behøver at udleje lejlighed (dvs stigningen vil være meget højere end bostadsafgift+lån rente)...

Eh...de pengarna finns inte förrän den dag du säljer. Det är (tyvärr) ingen som sätter in dem på ditt konto var månad, så att du kan täcka kostnaderna. Men du har kanske en massa pengar i madrassen? Fôrresten tror jag inte att det är så populärt hos föreningen att låta en lägenhet stå tom en längre tid för att bara ha den till spekulation.

[bananas]

Morten K En fed fidus har været nede på dockan. Ved nyprojekt har priserne været sat lavt, og folk opkøbte dem, dvs de betalte en handpenning/udbetaling, og ventede på at byggeriet gik i gang. Under byggeriet steg efterspørgslen, og de skulle først betale fuldprisen lige inden boligen var nøglefærdig. De solgte så boligen inden da, og havde dermed optjenet hele værdistigningen, og tjente de eksempelvis en million, havde de efter 20% skat alligevel små 800.000 i lommen. Det er simpel boligspekulation. De regner med der er suget 30 millioner ud af byggeriet dernede bare på den måde. Det er en af grundende til at de sidste lejligheder er blevet væsentligt dyrere nu, når de sælges første gang. Men nu er der en grundregel inden for spekulation og investering, det er at man kun skal bruge risikovillig kapital. Har du penge du er villig til at tabe, imod chancen for at hive den store gevinst hjem, så har du en reel chance. Er det penge der ligger til fundament for noget andet, er du på vej ud på rigtig tynd is. At spekulere med sin friværdi er faktisk at spekulere for lånte midler. Du kan risikere at komme til at komme i problemer her. En fornuftig bankrådgiver vil nok bede dig om at glemme det. Endnu bedre havde det været hvis du havde stået med kontanter i hånden. Faktisk har du allerede en investering i det du har købet ejerbolig, hvor du kan hente en værdistigning, men belåner du den værdistigning bryder du en af investeringsreglerne. Spekuler ikke i lånte midler, med mindre du virkeligt ved hvad du gør.

Det var sådanne eksempler som nede på Dockan jeg mente med at investere i projektbyggeri. Og vil man se et konkret eksempel fra Västra hamnen på en som står til at tjene penge (hvis vedkommende altså for solgt til den pris) så kan man sådan set bare se på denne her: http://www.hemnet.se/search/maklarutbud/object_frame.asp?objektid=3341247&service=hemnettogp&caller=nyprod&area=13&kommun=157&url=http://www.bostad.dn.se/bostadsborsen/sok/results/ Sælges for 4,675 mio. Ud fra ejerandelen af foreningens formue kan man se at der er købt til ca. 2.96 mio.. Godt 1,7 mio i gevinst i løbet af byggeperioden. Men bare fordi det HAR været en god fidus betyder det jo ikke at det også vil være det fremover. Faktisk snarere tværtimod fordi økonomien og finansielle markeder har det med at bevæge sig i langvarige bølger. Så hvis der har været en række gode år er det faktisk mere sandsynligt at der for fremtiden kommer en række dårlige år. Det er af en eller anden grund det som private personer aldrig fatter, og stort set hver gang ender med i stort tal at købe på toppen og sælge på bunden et par år efter når boblen er sprunget. En af de mest sikre indikatorer for om et marked er overvurderet er, at nu er pølsemanden og taxa-chaufføren også hoppet med på vognen - så er det tid til at sælge. by the way...bævre.... Morten....nu er du vel ikke pølsemand eller taxa-chauffør? ;) Og held og lykke forrresten. Tror nu nok at den falder på bankrådgiveren. En bankrådgiver skal have rimelig meget jord i hovedet for at låne ud, til et arrangement, hvor der er stor fallit-sandsynlighed, mens man selv kun tjener 1-2% ekstra i forhold til markedsrenten.

[Morten K]

Eh...de pengarna finns inte förrän den dag du säljer.

Er det rigtigt?