Skat ved boligsalg i DK - en af os bliver boende i DK...

[vagn16]

Hej, Vi skal flytte til Sverige 1/8 2006 (og glæder os vildt!!) men vi har et lille dilemma. Vores andelslejlighed stiger efter den nye offentlige vurdering til marts 2007 og vi ville meget gerne have de ekstra penge med. Vi er klar over at vi bliver beskattet i Sverige hvis vi sælger boligen efter at have flyttet adresse til Sverige. Men vi overvejer følgende muligheder: a) At én af os kan flytte tilbage til DK i den måned hvor salget sker. Dette er ikke i strid med reglerne men nok i strid med lovens ånd. Går den løsning? b) At én af os ikke flytter adresse til SE før efter vi har solgt lejligheden i marts 2007. Er der problemer med det hvis den person der beholder adresse i DK der står som ene ejer af lejligheden - selvom vi er gift og har fælleseje? - giver det andre problemer i forhold til rent faktisk at bo i SE end at man ikke kan benytte sin bil i DK? Vi kan vel godt få vores datter i dagis og ellers delatge når bare en af os bor i SE?! Umiddelbart er vi mest tilbøjelige til at gøre det "by the book" altså sælge lejligheden 1/7 2006 med overtagelse 1/8 2006 og så flytte - men det er en del penge der ligger og venter 6 måneder henne... Vh Pelle

[Nils]

Det eneste råd, du kan bruge til noget er: Gør det efter bogen. For du har vel ikke lyst til at spille roulette med Øresundsdebatten som blind makker... Hvad er det for en vurdering i marts 2007? Følger ejendomsvurderingen ikke kalenderåret? Er det lavet om? Bare nysgerrig. Og så har I muligvis en mulighed mere: En dansk andelsbolig ligner en svensk bostadsrätt så meget, at den burde kunne være ursprungsbostad, så I kan få udsættelse med skatten, men jeg har aldrig fået det helt bekræftet af Skatteverket. Måske værd at undersøge.:)

[vagn16]

Hej Nils, (Rart at du svarer - du plejer at have tjek på det meste.) Mht. vurderingen kommer der en ny offentlig vurdering hvert andet år i slutningen af året. I vores andelsforening benytter vi vurderingen til at regulere andelskronen. Dette sker på vores generalforsamling hvert år til marts. Sidste gang steg vores lejlighed 200.000 og når man bor i andel er det ikke bare legetøjspenge :-) For os er det mange penge! Mht. dit forslag er det ikke en fed løsning da så skal svare skat, godt nok på et senere tidspunkt, af hele stigningen og ikke blot stigningen fra 2005 til 2007 og det kan ikke betale sig for os, så er det så lidt ekstra vi tjener at det ikke er besværet værd med at skulle udleje lejligheden og finansiere udbetalingen til vores hus på en anden måde. Men tak for idéen! Hvad siger du til de andre forslag? a og b? Vh Pelle + nydeligt billede... ikke nær så skræmmende som det gamle!!

[Nils]

Det lyder lumsk det med at have fælleseje og så er det kun den ene, der bor i Danmark, når salget finder sted... Skatteproblemet er, om det er reelt, at man bor i Danamrk, når man sælger, eller der kan stilles spørgsmålstegn ved det. En måde at løse det på er, at flytte til Danmark reelt. Hvis man reelt har boet i Danmark, er der jo ikke noget at komme efter. Så kan man fremvise, hvad der hører med til at bo i Danmark af udgifter etc. Det er jo lidt besværligt, men der er penge i skidtet. I øvrigt kan I jo beholde jeres status som fuldt skattepligtige til Danmark, så længe I har boligen, men det ved du vel. Desværre ændrer det ikke kapitalgevinstproblematikken. Mærkeligt at andelskronen ikke bliver reguleret, for - eller rettere: efter - de år, hvor der ikke er vurdering, men regulering. Det er jo også en ændring af ejendomsvurderingen. Kan man ikke kapitalisere den forudsete prisstigning i lejligheden på en eller anden måde?:)

[mrode]

Jeg har ikke fået sat mig så meget ind i beskatningen af fast ejendom i Sverige, udover det er en procentsats. Det undrer mig dog at Sverige beskatter hele værdistigningen og ikke kun den andel der kan henføres til svensk skattepligt. Hvis man fx. flytter til Danmark og besidder en portion aktier, så vil anskaffelsesværdien for disse aktier jo være tilflytningsdagen og ikke i den periode du har ejet aktierne. Er der slet ikke sådanne særregler ved tilflytning i Sverige?

[Nils]

Jeg har ikke fået sat mig så meget ind i beskatningen af fast ejendom i Sverige' date=' udover det er en procentsats. Det undrer mig dog at Sverige beskatter hele værdistigningen og ikke kun den andel der kan henføres til svensk skattepligt.[/quote'] Det har også undret mig, men Skatteverket ryster ikke på stemmen, når de siger DET ÄR BARA SÅ!

[annaogmichael]

Hvis skattereglerne i Danmark bliver ændret så at man bliver beskattet av overskuddet ved boligsalg, lige som i Sverige, så må det betyde, at hvis man flytter til Danmark før man har solgt boligen i Sverige, så skal man betale 20% af gevinsten til den Svenske stat, og 20% til den Danske stat. Vi må håbe at det ikke stiger til 50% Bare lidt tankespil :)

[Guest Trine]

Hvis skattereglerne i Danmark bliver ændret så at man bliver beskattet av overskuddet ved boligsalg, lige som i Sverige, så må det betyde, at hvis man flytter til Danmark før man har solgt boligen i Sverige, så skal man betale 20% af gevinsten til den Svenske stat, og 20% til den Danske stat. Vi må håbe at det ikke stiger til 50% Bare lidt tankespil :)

Det skal I nok ikke bekymre jer om. Fordi man betaler 25 % moms i Dk bliver man jo ikke bonnet yderligere 25 % moms i SE.. Beskatningen fungerer sådan at man højst kan beskattes en gang af samme beløb. Vi betaler jo heller ikke skat 2 gange af vores løn, selvom vi bor i Sverige. Tror Nils har beskrevet den forkromede udgave et sted...

[mrode]

Er der nogen der har links til lovhjemmel for beskatningen af avance på boliger? Jeg overvejer at sætte nogle af vores sverige-eksperter på arbejdet til at undersøge sagen, men jeg vil gerne lige kigge på det selv først. Har faktisk også møde på tirsdag med et svensk advokatfirma vi bruger i forbindelse med opkøb af svenske ejendomsporteføljer og jeg kan da lige snakke med dem om det under frokosten.

[annaogmichael]

Det skal I nok ikke bekymre jer om. Fordi man betaler 25 % moms i Dk bliver man jo ikke bonnet yderligere 25 % moms i SE.. Beskatningen fungerer sådan at man højst kan beskattes en gang af samme beløb. Vi betaler jo heller ikke skat 2 gange af vores løn' date=' selvom vi bor i Sverige. Tror Nils har beskrevet den forkromede udgave et sted...[/quote'] med skatten i forbindelse med arbejde, er reglen jo helt klar. du betaler skat der hvor du arbejder. synes heller ikke du kan sammenligne det med momsen. i forbindelse med skat af boligsalg er det jo sådan at hvis du bor i sverige og sælger en bolig i danmark skal man jo batale til sverige. det samme skal man jo hvis man bor i danmark og sælger en bolig i sverige. du kommer til at betale til sverige i bægge tilfælde. hvis danmark så også ændrer loven, så den ligner den svenske, må man vel gå ud fra at man skal betale til både sverige og danmark. er det helt sort det jeg siger?????

[mrode]

med skatten i forbindelse med arbejde, er reglen jo helt klar. du betaler skat der hvor du arbejder. synes heller ikke du kan sammenligne det med momsen. i forbindelse med skat af boligsalg er det jo sådan at hvis du bor i sverige og sælger en bolig i danmark skal man jo batale til sverige. det samme skal man jo hvis man bor i danmark og sælger en bolig i sverige. du kommer til at betale til sverige i bægge tilfælde. hvis danmark så også ændrer loven, så den ligner den svenske, må man vel gå ud fra at man skal betale til både sverige og danmark. er det helt sort det jeg siger?????

Den slags problemer løses jo normalt gennem dobbeltbeskatningsoverenskomsterne, så man kun beskattes et sted. Nu har jeg så siddet og studeret OECD's modeloverenskomst, samt ligningsvejledningens udlægning af den Nordiske DBO. Hvis man læser artikel 6 og 13 der handler om indkomst ved fast ejendom og fortjeneste ved afståelse af formuegoder, så står der begge steder at beskatning sker i det land ejendommen er beliggende. Jeg kan derfor ikke forstå hvordan man kan blive beskattet i Sverige af en ejendom i Danmark.

[Gio]

Hvis man læser artikel 6 og 13 der handler om indkomst ved fast ejendom og fortjeneste ved afståelse af formuegoder' date=' så står der begge steder at beskatning sker i det land ejendommen er beliggende. Jeg kan derfor ikke forstå hvordan man kan blive beskattet i Sverige af en ejendom i Danmark.[/quote']Jamen - så ér den vel ikke længere? Har vi endnu ikke tilgode at høre om et egentligt tilfælde af en sådan beskatning!? Måske jeg har druknet hukommelsen i mængden af information og spørgsmål om emnet. I så fald, så ville en genopfriskning være på sin plads...

[Wonko the Sane]

Jeg gør så'en her: - Sæt lejligheden til salg nu (læs: FØR I flytter) og få kontrakten underskrevet (jeg har i hvert fald fået at vide det er dén dato der tæller). I kontrakten skal stå at både køber og sælger er indforståede med at lejligheden bliver handlet til den pris der bliver fastsat for 2007 (i jeres tilfælde). - Overtagelsesdagen skal være efter stigning i andelskronen. Jeg talte med administrator for vores ejendom og hun sagde at ovenstående var måden at gøre det på. Det skal nævnes at tidshorisonten er noget kortere for mit vedkommende, og jeg skal ikke påstå at have voldsomt meget forstand på slige sager, så måske er der noget juristeri og ballade hvis det går over årsskiftet.. Men det var da værd at undersøge.. I øvrigt: :new: Juhuuuuu!! Flytter til Trelleborg om et par måneder :) :)

[Nils]

Til lykke med at det tilsyneladende kan lade sig gøre at kapitalisere værdistigningen på forhånd - og tilmed lovligt. Den altoverskyggende hovedregel er jo, at man er skattepligtig der, hvor man bor af alt hvad man ejer og har i hele verden. Som grænsegænger er man så begrænset skattepligtig til Danmark af den slags penge, der falder ind under Kildeskattelovens paragraf to typisk erhvervsindkomst. Kapitalgevinst kommer ikke ind under, hvad der er omfattet af den begrænsede skattepligt. Derefter kommer dobbeltbeskatningsaftalen ind i billedet og der står i kapitel eller pareargraf 13 vistnok, at de kontraherende stater kan beskatte en kapitalgevinstskat vedrørende salg af en ejendom, der ligger i det pågældende land, (også selv om ejeren ikke bor der). Der står ikke, at ejerens bopælsstat ikke må opkræve skat. Den verserende diskussion og EU-sag om manglende mulighed for udsættelæse af kapitalgevinsskat for svenskere, der afhænder udenlandske ejendomme ville være helt overflødig, hvis bestemmelsen i DBOen betød, at Sverige ikke kunne kræve skat af de udenlandske salg. Det er en lidt bagvendt måde at "føre bevis," men jeg tror den holder i tingsrätten.:o

[mrode]

Den verserende diskussion og EU-sag om manglende mulighed for udsættelæse af kapitalgevinsskat for svenskere, der afhænder udenlandske ejendomme ville være helt overflødig, hvis bestemmelsen i DBOen betød, at Sverige ikke kunne kræve skat af de udenlandske salg. Det er en lidt bagvendt måde at "føre bevis," men jeg tror den holder i tingsrätten.:o

Det kunne være jeg ikke skulle skrive indlæg om den slags midt om natten og i febervildelse :) Det er selvfølgeligt rigtigt og hvis jeg havde kunne tænke klart i går nat havde jeg nok også gennemskuet den, men tak fordi du lige kunne afklare det.

[mrode]

- Sæt lejligheden til salg nu (læs: FØR I flytter) og få kontrakten underskrevet (jeg har i hvert fald fået at vide det er dén dato der tæller).

Skatteretligt er det underskriftdatoen der er den gældende, såfremt det ikke omhandler varer omfattet af købeloven.

[Nils]

Skatteretligt er det underskriftdatoen der er den gældende' date=' såfremt det ikke omhandler varer omfattet af købeloven.[/quote'] For nu at drille dig lidt, mens du er et nemt offer svækket af sygdom: Ordet "Skatteretligt" er lige et halvt nummer for stort i den sammenhæng, for i forhold til formueskatten er det overtagelsesdagen, der gælder. Så man må nøjes med at konstatere, at "kapitalgevinstskattemæssigt" er det kontraktdagen/underskriftdagen, der gælder.:)

[Gio]

Endnu en gang sendes der balloner til vejrs fra SKAT´s undergrunds-pengetælle-fest, med påskriften "Lovgiv og SKRIV så den almindelige skatteyder INTET fatter...yes!". *suk*

[mrode]

For nu at drille dig lidt' date=' mens du er et nemt offer svækket af sygdom: Ordet "Skatteretligt" er lige et halvt nummer for stort i den sammenhæng, for i forhold til [b']formueskatten er det overtagelsesdagen, der gælder. Så man må nøjes med at konstatere, at "kapitalgevinstskattemæssigt" er det kontraktdagen/underskriftdagen, der gælder.:)

Nu kender jeg jo godt nok kun til dansk skatteret, så hvordan den svenske formueskat hænger sammen ved jeg desværre ikke noget om endnu. :)

[mrode]

Det har også undret mig' date=' men Skatteverket ryster ikke på stemmen, når de siger DET ÄR BARA SÅ![/quote'] Ja åbenbart.. fik snakket med nogle af vores svenske revisorer fra Ernst & Young i Helsingborg i fredags. Både deres tax manager og revisor mente ikke at der var nogen mulighed for at slippe for skulle beskattes af hele avancen ved salg af dansk ejendom. Nu fik de kun chancen for at tænke over det i en af pauserne i vores møde, men de mente ikke der var nogen undtagelser man kunne benytte sig af :(