Forsvar friværdien - tag lån i huset?

[Markowitch]

For et par år tilbage læste jeg i penge og privatøkonomi at man kunne sikre sin friværdi, ved at låne så meget man kunne i sin bolig, for derved at bruge friværdien/gælden til investeringer i værdipapirer. Altså et klassisk scenarie for en gearet investering. En artikel som "Forsvar friværdien" ser også ud til at opfordre til samme strategi i et faldende marked og det er svært at være pessimist, når man ser OMXC20's fantastiske udvikling hen over de seneste fem år. Man kan godt få den opfattelse at mange har fulgt disse råd. Den øgede gældsætning har naturligvis skabt (ud af blå luft?) en del likviditet, der har virket som en katalysator for folks risikovillighed samt pumpet markedet for værdipapirer. Flere penge - dyrere aktiver. I dag er der så en del mennesker der har behov for at høre "Beroligende ord om formuen". Hvorfor? Se OMXC20 - intet kan slå det! Den bliver bare ved med at stige, ligesom boligpriserne, når de altså ikke er offer for en "korrektion" i markedet. Hvis folk har baseret gældsætningen, øremærket til investeringer, på variable lån, kan de måske godt få lyst til at sælge deres værdipapirer på et tidspunkt hvor renteudgiften bliver for tung, også selvom virksomhederne egentlig klarer sig fint. Kort sagt vil rentestigningerne mindske likviditen - penge skabt af den blå luft skal betales tilbage, hvilket måske ikke er godt nyt for OMXC20... Er boligboblen gået hen og blivet en lille aktieboble?

[Kasper]

Generelt er friværdi et opblæst tal, der er opfundet af bankerne for at få folk til at låne mere ;o) Det er reelt en værdi man aldrig ved om der findes før boligens pris realiseres ved salg.

[bananas]

En ting er sikker på de finansielle markeder - pirvatpersoner lægger altid godt med omkostningskroner (ofte inddirekte) til deres mere eller mindre professionelle rådgivere. Og når rådgiverne har incitament til at råde privatpersoner til at gå ind i de ting, som genererer mest indtjening for rådgiveren, så er der en klar tendens til at anbefalingerne følger efter. Alt i alt bunder det i at privatpersoner forventer at få deres uafhængige rådgivning gratis, og dette er naturligvis en alt for naiv tanke som aldrig vil kunne lade sig gøre. Når det er sagt så skal det dog siges at det i Danmark med det danske skattesystem i særlige situationer godt kan lade sig gøre at nedbringe sin samlede risiko (målt iform af værdiudsving) på sin formue og samtidigt få lidt ekstra i forventet fremtidigt afkast ved at belåne sin friværdi. Det mest oplagte eksempel er hvis man har et næsten gældfrit hus. Her kan man tage et langt 30-årigt fastforrentet afdragsfrit realkreditlån. Dette lån har den fordel at værdien som regel bevæger sig i samme takt som huset gør, når de lange renter ændrer sig. I.e. hvis renten stiger falder huset i værdi og det gør gælden også, hvilket dermed giver en form for beskyttelse. Tager man et stort realkreditlån får man jo en masse penge i hånden, som skal placeres i et eller andet mere givtigt end en lønkonto. Her giver det så mest mening at placere dem i aktier - ikke nødvendigvis danske - faktisk helst ikke kun danske aktier. Betaler man topskat kan man med fordel kombinere dette med at investere gennem en ratepensionsordning hvorved ens afkast kun beskattes med 15%, mens man kan fradrage renterne på lånet med ca. 32%. Jeg lavede inde på mit arbejde nogen beregninger over netop dette scenarie og kom frem til at den laveste samlede risiko man kunne have på sin samlede nettoformue faktisk lå på omkring en 40-50% gældsætning, så lavere gæld end dette var faktisk ikke optimalt, da man fik højrere risiko og lavere afkast. Disse beregninger hænger dog en del på samsvinget mellem huspriser, aktier og obligationer - kaldes korrelationer. Specielt korrelationen mellem huspriserne og de andre aktiver er svært at måle, hvilket giver en del usikkerhed på beregningerne. Og så kræver det også at man ser sig en del for mht. omkostningerne og shopper lidt rundt. Men helt i skoven har beregningerne ikke været. Jeg har dog hørt ualmindeligt mange misfortolkninger af sådanne konklusioner i markedsførings øjemed, hvilket nok har ledt mange ud i en række tåbelige engamenter. Jeg kan umulig komme med en komplet liste, men her er i hvert fald et par brølere. For at "beskytte friværdien" øges gældsætningen i en bolig fra 80% til 100% med prioritestlån eller endnu dyrere lån og der købes aktier for pengene. FORKERT: prioritetslån ændrer sig ikke i værdi når renten ændrer sig og dermed forsvinder beskyttelsen. Her er ikke tale om nogen form for beskyttelse med ren spekulation i aktiemarkedes stigning eller fald, hvilket naturligvis forøger risikoen på ens samlede formue - men man kan dog sagtens tjene penge hvis det får godt, men det skal gå ganske godt for at indhente de ret høje lånerente på et sådanne lån. For at "beskytte friværdien" øges gældsætningen i en bolig op til 80% via realkredit-flekslån. FORKERT: flekslån ændrer sig ikke i værdi når renten ændrer sig -samme argumenter som før - dog slipper man lidt billigere i omkostninger. For at "beskytte friværdien" øges gældsætningen i en bolig op til 80% med lange fastforrentede afdragsfrie realkreditlån. Personen er bange for at investere i noget alt for usikkert og bliver med sin (kraftidiot af en) rådgiver enig om at investere pengene i lange danske obligationer. STUPIDT: Har man taget et langt fastforrentet realkreditlån har man reelt solgt lange danske obligationer og lå dermed "kort" i disse - det er denne "korte" position som giver beskyttelsen mod ens lange postion i ens hus. Går man ud og investerer i lange danske obligationer køber man jo en lang postion, der reelt ophæver den korte position. Dermed opnår man samlet set ikke andet end at betale en fandens masse omkostninger til banken, realkreditintitutter, brokere osv.osv. Benytter man en ratepensionsordning er der dog lidt skattefordele indblandet, men omkostningerne vil formentlig overstige skattefordelene - i bedste fald opnår man blot at sende regningen videre til den danske stat. I det hele taget er jeg ikke så begejstret for nogen arrangementer, hvor der købes nogen former for obligationer for de penge, som er lånt - obligationerne er alt for tæt korreleret med lånet og ophæver derfor alt for nemt beskyttelseseffekten. Til gengæld er omkostningerne helt sikre Derfor vil det ofte have været en skidt idé. Med helt korte obligationer kan det måske gå godt, men kun i tilfæde af større rentestigninger vil det være en god idé. At købe bl.a. obligationer for pengene er faktisk det som der snakkes/vrøvles om i artiklen fra Penge & Privatøkonomi af journalisten Martin Bundgaard. Bemærk i øvrigt fraværet af udtalelser/kilder fra nogen som helst af de større finansielle huse i den artikel - manden er mere eller mindre berygtet hos en stor del af dem. Ud over de rent finansielle eller investeringsmæssige bommerter man kan foretage sig er der også rig mulighed for at lave en masse skattemæssige bommerter. Så hvad er konklusionen?: Hvis man virkelig ved hvad man gør kan man i nogen tilfælde godt lave noget smart med friværdien. Hvis man ikke ved det, og benytter en bankrådgiver af Fona-sælger typen, så er det nogenlunde lige så sikkert som at sætte en flok aber til at lege med en kasse håndgranater! :D

[Markowitch]

Fantastisk indlæg :th2: Det skal blive interessant at se om der er en korrelation mellem huspriser og bl.a. OMXC20. Det er måske ikke alle der har benyttet fast konvertible lån, selvom det er svært at forestille sig?

[Gio]

Hvis man ikke ved det' date=' og benytter en bankrådgiver af Fona-sælger typen, så er det nogenlunde lige så sikkert som at sætte en flok aber til at lege med en kasse håndgranater! :D[/quote']Hvad tager du i timen? :th2: