Renten på boligkøb

[darksaint]

Hej vi står overfor at skulle købe en villa og skal dermed også låne en større sum penge - vi har hidtil boes i en mindre bostad med mindre lån og har derfor løbet risikoen med at låse renten i kortere perioder ca 2 år ad gangen. Nu da vi skal optage det større lån kunne jeg godt tænke mig lidt indputs omkring hvor længe man bør låse de 3 bundlån som rådgiveren i banken anbefalede vi optog - han mente det var meget atypisk da jeg selv foreslog 10 år - hvad jeg har læst mig til så er renten på vej op og jo længere man kan låse renten jo bedre eller er det helt skævt - hører gerne hvordan i andre har kringlet denne :-)

[Pede]

Går selv med disse overvejelser og glæder mig til at læse lidt input herinde. Tror det er 19. juni den Svenske Nationalbank holder mødet hvor de evt. kan beslutte at ændre renten. Ingen kan være i tvivl om at renten er på vej op. Den Svenske, Danske og Europæiske Nationalbank har alle varslet at det nok er den vej det går. Samt at der er flere stigninger i sigte... Lige nu er forskellen mellem Rörlig og fast rente så lille at jeg tror jeg vil låse vores lån i 2 år. Der skal ikke meget renteforhøjelse til for at man overstiger den nuværende 2-årige rente. Hvad der så sker om 2 år er jo fuldstændig umuligt at spå om. Pede

[darksaint]

Det jeg bare ikke forstår er at da vi sad nede i banken idag og jeg luftede ideen om at låse hele molevitten for 10 år så han ud som om jeg havde knald i låget....jeg er klar over at det at låne penge i Sverige fungere på en anden måde end de realkredit/obligationslån som optages i dk....men hvorfor sikre de fleste boligejere i dk renten i 30 år+ frem i tiden og man herovre typisk kun låser 2-5 år ad gangen ?

[Kasper]

Ingen kender fremtiden. Vi har taget alt med variable rente, da der skal en del rente stigninger til før denne er oppe på samme % sats som feks. den 2 eller 5 årige rente. Og i den tid, hvor den er lavere sparer vi penge. Vigtigst er at man har luft i sin økonomi!! En variable rente på 4-6 % er ikke unormalt, hvis man ser historisk.

[thn]

Nu kan man jo kun svare med mavefornemmelser.. Men her er min: Pede: Jeg ville forestille mig at de kommende rentestigninger kommer til at vare en 2-3 år inden vi når toppen (hvor langt oppe toppen så er, skal jeg ikke gøre mig klog på). Hvis du derfor vælger at binde dit lån i netop to år skal de lån refinanseres på et tidspunkt hvor renten er meget høj Dark: Hvis jeg skulle binde i dag vil jeg måske på den anden side sige at 10 år er lang tid. Man kunne sagtens forestille sig en bølgedal om 5-6 år og den vil du så gå glip af med 10 års lån. Samtidig har du dit lån bundet i 10 år. Dermed skal du betale "strafafgift" hvis du flytter eller skifter bank. som sagt. Det kan kun være fornemmelser og jeg vil ikke hænges op på noget Mvh Dennis

[nielsen.se]

Hej vi står overfor at skulle købe en villa og skal dermed også låne en større sum penge - vi har hidtil boes i en mindre bostad med mindre lån og har derfor løbet risikoen med at låse renten i kortere perioder ca 2 år ad gangen. Nu da vi skal optage det større lån kunne jeg godt tænke mig lidt indputs omkring hvor længe man bør låse de 3 bundlån som rådgiveren i banken anbefalede vi optog - han mente det var meget atypisk da jeg selv foreslog 10 år - hvad jeg har læst mig til så er renten på vej op og jo længere man kan låse renten jo bedre eller er det helt skævt - hører gerne hvordan i andre har kringlet denne :-)

Har man god økonomi giver det mening at vælge rörlig ränte. Men økonomien skal kunne tåle svingninger af en hvis karakter, ikke bare 500,-.. Dem der låser renten på et antal er dem der gerne (ikke kan tåle udsving i økonomien) vil kende deres faste månedlige ydelse. Rent økonomisk kan det altid bedst svare sig med en rörlig rente da den altid vil være lavere da du delere risikoen med banken.

[darksaint]

Vores rådgiver foreslog at man delte lånet op med henholdsvis 5 år 3 år og 2 år dette er måske ikke så skævt endda :-)

[nielsen.se]

Vores rådgiver foreslog at man delte lånet op med henholdsvis 5 år 3 år og 2 år dette er måske ikke så skævt endda :-)

5 år er lang tid på fast rente synes jeg... Det sker jo ikke over natten at renten pludselig går op.

[darksaint]

findes der ikke en svensk pendant til borsen.dk hvor man kan læse lidt mere end hvad man kan finde på bankernes egne hjemmesider??

[Nils]

Jeg har aldrig set et godt argument for bunden rente ud over at det kan give en fornemmelse af falsk sikkerhed, som mange tilsyneladende sætter pris på. Renten er relativt lav nu, så kan man afdrage noget mere på sit lån. Hvis renten skulle stige mere, end man bryder sig om, kan man afdrage noget mindre. Jeg går ud fra ingen sætter sig så hårdt, at de kun har råd til den allerlaveste rente uden afdrag, for så fortjener man jo nærmest en tvangsauktion. Det er meget nemmere og billigere i Sverige at gå ud og ind af lån og ændre vilkår og lægge ekstra afdrag, og der er ikke sparet noget ved at lade sig sætte under administration af banken. Hvis man vil have fast ydelse, kan man jo bare lave sin egen faste ydelse, hvor afdraget varierer i forhold til renten. Og at binde renten i to-tre år er da helt... æh... uhensigtsmæssigt. Det er jo en periode, hvor man stort set ved, hvordan renteudviklingen vil være, så dermed betaler man altså overrente med åbne øjne - og om to-tre år er det alligevel op til banken, hvad man skal betale fremover.

[nielsen.se]

findes der ikke en svensk pendant til borsen.dk hvor man kan læse lidt mere end hvad man kan finde på bankernes egne hjemmesider??

e24.se eller comboloan.se www.google.se. rörlig ränta..

[bananas]

Det jeg bare ikke forstår er at da vi sad nede i banken idag og jeg luftede ideen om at låse hele molevitten for 10 år så han ud som om jeg havde knald i låget....jeg er klar over at det at låne penge i Sverige fungere på en anden måde end de realkredit/obligationslån som optages i dk....men hvorfor sikre de fleste boligejere i dk renten i 30 år+ frem i tiden og man herovre typisk kun låser 2-5 år ad gangen ?

Det er et meget relevant spørgsmål, som jeg ikke har set andre stille herinde. Da jeg selv i sin tid skulle sætte mig ind i de svenske låneformer før jeg købte noget herovre undrede jeg mig også. Først troede jeg at det var noget med "traditionelle skyklapper" - der er forbavsende mange ting i den finansielle verden som er traditionsbundne i stedet for 100% rationelle - men efter en nærmere gennemgang fandt jeg faktisk nogen rationelle argumenter for at rådgivningen i hvert land ikke er så tosset igen. Jeg skal prøve at forklare dem - beklager, hvis det bliver langt og teknisk, men sandheden er altså kompliceret:) . Forskellen består i, hvad der sker, hvis man stopper sit lån før tid fordi man flytter. Hvis en låntager i Danmark tager et "30 årigt fastforrentet lån" (dvs. et 30-årigt konverterbart obligationslån) sker der faktisk det, at det realkreditinstitut, som låntager tager lånet igennem, går ud på børsen og sælger 30-årige obligationer til markedskurs på vegne af låntager, og giver låntageren de penge, som de fik af obligationsinvestoren (efter gebyrer m.v. naturligvis). Låntager kan betale sit lån tilbage efter den 30-årige plan, men hvis nu han fx. skal flytte, er han nødt til at betale hele sin gæld tilbage før tiden - dvs. lave det som kaldes for en førtidsindfrielse af sit lån. Man førtidsindfrier sit lån ved at købe de obligationer tilbage i markedet (til ny markedskurs), som man i sin tid solgte(dvs. realkreditinstituttet gør det i 99,9% af tilfældende for folk.) Der er en lille kringle med det "Konverterbare" lån (som er langt det mest anvendte). "Konverterbar" betyder at låntager har fået en option på (dvs. retten men ikke pligten til) at købe sine obligationer tilbage til kurs 100. Denne ret kan med fordel udnyttes hvis obligationerne er steget til over kurs 100. Der findes også inkonverterbare obligationer, som er 30-årige lån men disse er sjældent anvendt - de fleste danskere kan ikke lide at deres gæld måske kan være steget med ret så mange procent, hvis de en dag vil flytte. Markedskursen på en obligation bestemmes af renten - faktisk findes der en direkte matematisk sammenhæng mellem renten og kursen (på inkonverterbare obligationer i hvert fald), der er omvendt proportionale. Hvis renten stiger falder kursen og hvis renten falder stiger kursen. Kursen på en obligationen er den tilbagediskonterede værdi af de fremtidige betalinger. Fx. kursen på en 4-årig afdragsfri obligation med årlige rentebetaling udregnes efter følgende formel K® = 4/® + 4^/(r^2) + 4^(r^3) + 104/(r^4) Tilbage til konsekvenserne for det 30-årige lån hvis man skal førtidsindfri: Ved rentefald vil kursen på ens gæld stige og det er jo ikke så godt - her kan man heldigvis bruge sin konverteringsret og siden obligationerne som regel blev solgt lige under kurs 100 er gælden reelt set uændret. Ved rentestigninger vil kursen på ens gæld være faldet hvilket jo er meget rart fordi så skal man betale færre penge tilbage - gevinsten er skattefri :) . Som regel vil den stigende rente dog have ført til faldende huspriser, så gevinst på lånet og tab på huset modvirker hinanden. Denne egenskab ved de 30-årige fastforrentede lån er faktisk en rigtig god ting for husejere med gæld op til skorstenen, da de derved har en hvis beskyttelse mod at blive fanget i en gældsfælde. Konverteringsretten er ikke helt gratis - kurserne på konverterbare obligationer ligger typisk lidt lavere end på inkonverterbare, så man betaler i virkeligheden for konveteringsretten i form af en lidt højere rente på lånet. FLEXLÅN I Danmark ----------------------------- Disse minder måske mest om de svenske låneformer men er alligevel ikke helt de samme. Flexlån har også løbetider på op til 30-år, men de har en fornyelse af en "låst" rentesats med et fast interval på enten 1,2,3,4,5,6,7,8,9 eller 10 år. Hvis man fx. tager et flexlån med 3-årig fornyelse, gør realkreditinstituttet det, at de sælger 3-årige obligationer til markedskurs på vegne af en, når man tager lånet. Efter 3 år skal de obligationer så betales tilbage, hvilket realkreditinstituttet finansierer for en ved at sælge nogen nye 3-årige obligationer til den markedskurs som gælder på det tidspunkt - derved fremkommer den nye rente. Alle flexlån består af INkonverterbare obligationer - så det vil sige at hvis renten er steget er ens gæld faldet. Hvis renten er faldet er ens gæld steget og så er det surt. Skal man førtidsindfri skal man købe obligationerne tilbage i markedet til markedskurs. Jeg ved ikke om folk kan gennemskue det af formlen ovenfor med hvor meget kursen ændrer sig når renten ændrer sig afhænger af restløbetiden på obligationerne. Worst case udsving er at kursen ændrer sig med restløbetiden i procentpoint når renten ændrer sig med 1%. Som grov tommelfingerregel antag da blot at kursændringen i procent er lig med restløbetiden gange renteændringen gange minus 1. Så hvis renten falder med 1% stiger kursen på et 10-rigt flexlån (højest) med 10%, et 5-årigt (højest) med 5% og et 1-årigt flexlån (højest) med 1%. Så gælden på helt korte flexlån ændrer sig stort set ikke når rente svinger. Lad os sige at man skal førtidsindfri et flexlån med 9 års løbetid tilbage på de underliggende obligationer og renten er faldet med en procent. Her er ens gæld steget med 9%, og man skal altså betale 9% mere tilbage end man lånte. Det kan jo godt være lidt surt. Er renten omvendt steget med 1% vil ens gæld være faldet med 9% og man har tjent 9% på sin gæld. DE SVENSKE BOLIGLÅN: -------------------------------- Svenskerne har ikke noget realkreditsystem - her er det bankerne, som låner ud. I Sverige er der ikke noget direkte link til nogen bagvedliggende obligationer - godt nok udsteder banken bagefter forskellige former for obligationer for at finansiere boligudlånene, men det er noget som låntager kan være ligeglad med. De svenske lån minder en del om flekslån, men der er er en kæmpe forskel hvis man skal førtidsinfri. Lad os tage et eksempel med et lån med 10-årig bunden rente, hvor der er 9 år tilbage af bindingsperioden. Hvis renten er faldet skal man betale det som hedder "ränteskillnadsersättning". Jeg har lavet lidt reverse engineering og hittet ud af at det svarer næsten præcist til flekslånet. Dvs. at hvis renten er faldet med 1% i forhold til den bunde rente vil du blive bedt om at betale 9% af hovedstolen i "ersättning" - fuldstænding svarende til at din gæld er steget med 9%. Her kommer så den store forskel: Hvis renten omvendt er steget med 1% FÅR DU IKKE EN RØD REJE I ERSTATNING FRA BANKEN! . Den beholder simpelthen pengene og du har reelt set foræret dem 90.000 kr. pr million du har lånt i dette tilfælde. I Danmark med et flexlån ville du have fået de penge. Det må da siges at været et skjult gebyr der vil noget. Derfor bliver det meget nemt en dyr affære at førtidsindfri lån med lang rest-bindingstid i Sverige - det er kun hvis renten er det samme som da du låste den at du ikke taber penge. Og det er derfor, at man I hvert fald ikke skal binde renten i længere perioder end man har tænkt sig at bo i lejligheden/huset. Så det er nok også derfor at jeres rådgiver siger at det er en skidt idé at låse renten i hele 10 år - sandsynligheden for at i skal flytte inden der er gået 10 år er sikkert stor. Lånte I som man gjorde i Danmark var et 30-årigt lån sikkert det jeg ville anbefale lige nu, da jeg tror på stigende renter, men det kan man altså ikke i Sverige. Jeg ville aldrig låse mere end 5 år. Og man skal huske at sådanne låsninger også gør det sværere at skifte bank hvis renten er steget.

[Benzino]

Den europæiske centralbank satte idag renten op med et kvart procent point til 4,0 %. Hvornår og præcis hvor meget det kommer til at betyde for renterne på boliglån i SE? Tror i man allerede kan se det i morgen? Jeg er i disse dage i gang med overvejelser omkring et lån til min bolig. Syntes folk virker meget uenige herinde, men jeg hælder selv til flere rentestigninger. Danske bank forventer f.eks 3 yderligere stigninger indenfor det næste år...

[Nils]

Riksbanken har i begyndelsen af året offentliggjort en prognose for renteudviklingen, som ender på en reporente på 3,75 i 2010 mod 3,25 nu. Altså en beskeden renteudvikling. Nu har Riksbanken nok ændret sin prognose en anelse til en lidt større stigning. På næste møde vil renten formentlig blive hævet med 0,25 procent. Storbankerne giver udtryk for, at de regner med en kraftigere rentestigning, da det er en del af deres forretningside at tage overrente fra folk, som er blevet overbevist om, at renterne vil stige mere end de gør. Samtidig er Riksbanken udsat for konstant kritik fra politisk side, fordi Sverige i årevis har ligget under inflationsmålet på to procent. Renten har altså været for høj og det har kostet arbejdspladser er argumentet.

[Kasper]

Klart at de svenske banker, mener at man skal binde rente pga. de mener at renten i fremtiden bliver svimlende høj. Der er en grund til at det går godt for bankerne.

[patbateman]

Bananas: I Sverige varierer det hvorvidt låntageren får tilgodeskrevet den "gevinst" der måtte ligge i en fastrenteaftale ved førtidsindfrielse. I mine låneaftaler i Handelsbanken er det symmetri, dvs at jeg får modregnet en evt gevinst mod genstående lån. Jeg kender andre banker der ikke har dette inde i aftalen, som du også skriver. Ellers forsøger du forklare de grundlæggende forskeller i dansk og svensk boligfinansiering på en næsten matematisk måde. Det er interessant, men dækker kun en del af forklaringen. Sverige har ganske enkelt et helt andet syn på privatøkonomi og boligfinansiering end Danmark. Dette hænger tæt sammen med pensionsparingen - i Sverige er det normalt at nedbetale sit boliglån inden man bliver pensionær (dvs i løbet af 20-30 år). Dette skyldes at den gennemsnitlige svensker modtager en væsentlig mindre pension end den gennemsnitlige dansker, og lønsforskeller i yrkeslivet kan ikke forklare hele forskellen (denne lønsforskel vil også variere i løbet af et yrkesliv - i lange perioder af de seneste 30 år har svenske lønninger været højere end danske). Nå har det sked ændringer både i DK og SV de senere år, flere dansker ønsker også at nedbetale sin boliggæld og flere svensker ønsker afdragsfrie boliglån. I et verdens-perspektiv er det faktisk Danmark som har et noget afvigende syn på boligfinansiering, et syn som meget få andre lande har (faktisk kun USA i en så rendyrket grad som DK).

[bananas]

Bananas: I Sverige varierer det hvorvidt låntageren får tilgodeskrevet den "gevinst" der måtte ligge i en fastrenteaftale ved førtidsindfrielse. I mine låneaftaler i Handelsbanken er det symmetri, dvs at jeg får modregnet en evt gevinst mod genstående lån. Jeg kender andre banker der ikke har dette inde i aftalen, som du også skriver.

Ok - jeg vidste ikke at man kunne få lån, som giver erstatning til een selv i tilfælde af rentestigninger og førtidig indfrielse. De er jo langt mere fordelagtige end de andre lån og renterne burde faktisk ikke sammenlignes direkte.

[Benzino]

Jeg skal til at finansiere mit bolig køb og har endnu ikke valgt et lån, men det skal jeg inden ugen er omme. Den type lån hvor man på fast rente kan få tilbagebetalt en gevisnt, kan man få dem i Nordea eller SEB? Hvilke banker kører med den slags? Den Europæiske Central Bank har lige hævet renten med 0,25. Hvornår hæver riksbanken renten? Jeg kan ikke beslutte mig for om jeg vil have variabel eller fast rente. Har følgende tilbud på renter: Variabel = 3,95 % Fast 2 år = 4,74 % Fast 3 år = 4,84 % Fast 4 år = 4,93 % Fast 5 år = 4,99 % Jeg regner med at bo i lejligheden 2-3 år. Hvis riksbanken hæver renten med 0,25 % snart så ville min variable rente ryge op på 4.20. Hvis vi tager udgangspunkt i renten på 3 år, så kunne jeg nemt forestille mig at renten på 4,84 ville være passeret efter 3 år. På den anden side ved jeg intet om, hvor tit renten ændres. Men før det kan betale sig, skal renten jo stige betydeligt, og ikke blot en smule over de 4,84 %. Kan nogen se fornuften i 3 års fast rente? Har i nogen gode råd?

[DoJo]

;)

Jeg skal til at finansiere mit bolig køb og har endnu ikke valgt et lån, men det skal jeg inden ugen er omme. Den type lån hvor man på fast rente kan få tilbagebetalt en gevisnt, kan man få dem i Nordea eller SEB? Hvilke banker kører med den slags? Den Europæiske Central Bank har lige hævet renten med 0,25. Hvornår hæver riksbanken renten? Jeg kan ikke beslutte mig for om jeg vil have variabel eller fast rente. Har følgende tilbud på renter: Variabel = 3,95 % Fast 2 år = 4,74 % Fast 3 år = 4,84 % Fast 4 år = 4,93 % Fast 5 år = 4,99 % Jeg regner med at bo i lejligheden 2-3 år. Hvis riksbanken hæver renten med 0,25 % snart så ville min variable rente ryge op på 4.20. Hvis vi tager udgangspunkt i renten på 3 år, så kunne jeg nemt forestille mig at renten på 4,84 ville være passeret efter 3 år. På den anden side ved jeg intet om, hvor tit renten ændres. Men før det kan betale sig, skal renten jo stige betydeligt, og ikke blot en smule over de 4,84 %. Kan nogen se fornuften i 3 års fast rente? Har i nogen gode råd?

renten hos nordea er lige steget til 4.13 , hvertfald på mit lån. Men hvis det skal betale sig med 4.8% og 3 år så skal den variable om 1½ år ligge på 4.8 og om 3 år ligge på 5.6 (ca) så er du nogen lunde break even. . . så hvis du regner med at den ryger >5.6 % om 3 år så er det måske en god ide. Jeg kan nu godt lide at gamble lidt (der er jo gode odds synes jeg ) specielt hvis den ryger ned :th2:

[janlunde]

ja jeg ville uden tvivl vælge rörlig om du bare skal bo i lejligheden i 2 år!

[Benzino]

Jeg regner med at bo der 3 år. Men man ved jo aldrig hvad der sker

[bananas]

Den Europæiske Central Bank har lige hævet renten med 0,25. Hvornår hæver riksbanken renten?

Riksbanken holder møde den 19. juni - hvis de skal hæve renten før sommerferien bliver det nok der - men den svenske krone er netop faldet pga. tvivl om hvorvidt de vil hæve renten der. Normalt sker renteændring i spring af 0,25%, men der er nogen gange set at man springer med hele 0,5%.

[patbateman]

de seneste inflationstal for Sverige viser at Riksbankens frygt for press i økonomien var overdrevet. Inflationen i Sverige er væsentlig lavere end forventet, hvilket gør at mange nu tror at Riksbanken vælger at vente med rentehøjningen til efter sommeren. Dette viser sig også på valuktakurserne de senere dager. Jeg tror der kommer en renteøgning nu i juni, men at der bliver længe til næste, måske ikke før næste år.

[darksaint]

Sidste nyt Det ser ud til at man godt kan forvente at renten hæves en del flere gange i år http://www.e24.se/dynamiskt/bankforsakring/did_15853695.asp

[Pede]

Renten steget med 0,25 til 3,5. Forventes at stige til ca. 4,0 sidst på året. Pede